Eco&Stat n°07-2026 - Amélioration des indicateurs d'accessibilité dans les modèles hédoniques de prix immobiliers : une analyse comparative entre le temps de trajet et la distance

La fixation des prix des biens immobiliers constitue depuis longtemps un sujet complexe, influencé par une multitude de facteurs tels que la localisation, la superficie, les équipements disponibles ou encore les caractéristiques socio-économiques du quartier. Parmi ces facteurs, la localisation d’un bien immobilier joue un rôle important dans la formation de son prix. Dans le cadre de l’indice des prix des appartements, l’ajustement pour la qualité des biens est essentiel : l’objectif est de mesurer une évolution « pure » des prix indépendante des variations de caractéristiques entre les logements observés d’un trimestre à l’autre. En général, on constate une baisse des prix à mesure que l’on s’éloigne de la Ville de Luxembourg, ce qui confère à la distance un rôle significatif dans l’évaluation immobilière. Toutefois, cette mesure peut s’avérer insuffisante pour refléter les conditions réelles d’accessibilité. En effet, deux biens situés à une distance équivalente du centre peuvent présenter des niveaux d’attractivité très différents selon les infrastructures de transport, les connexions intermodales ou encore les temps de parcours. C’est pourquoi il apparaît pertinent d’examiner l’intégration du temps de trajet dans le modèle hédonique actuellement utilisé pour le calcul des statistiques de prix de vente.